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鑑於樓市有醞釀泡沫迹象，新加坡政府突然推出兩招遏抑炒樓措施，包括昨日起凡購買的私人住宅或私樓地皮如在1年內轉售，就必須繳付多達3%印花稅；另外私營銀行批出的按揭借貸成數，亦即時由九成降至八成。政府表示，這些新措施的目的是抑制短期炒賣活動，以防止扭曲現實樓價，並非針對那些自住者或長期投資者。

新加坡政府去年9月推出措施遏抑房地產市場過度升溫，一度收到成效，但近來有迹象表明，房地產市場再次開始升溫。最新數字顯示，上月新加坡售出的住宅單位較12月多3倍，銷量是去年9月以來最高，至於1月的按揭金額亦比2009年同期增加12%。至於樓價方面，政府數據顯示去年第4季新加坡私樓價格上升了7.4%，第3季則比對上一年同期上升了15.8%。

樓市升溫私樓價格升7.4%

按照新規定，在買樓首年內將住宅轉手者要繳交短期交易印花稅，稅率跟目前在新加坡買樓時必須繳付的印花稅率一樣，即首18萬坡幣（約98.8萬港元）徵收1％，接下來的18萬坡幣徵收2％，其餘徵收3％。

新加坡政府還同時宣布，將私營金融機構向購買住宅者借出的房貸比例上限，由目前的九成降到成，無論私樓還是「組屋」（即公營房屋）都受到新規定限制。不過，如果貸款者向政府借貸，最高仍可借款九成。數字顯示，新加坡只有少於一成樓按超過樓價八成，但政府指近期情况顯示愈來愈多樓按申請漸樓價比例愈來愈高。

金管局﹕採預防措施防泡沫

新加坡國家發展部和金融管理局表示，雖然目前新加坡房地產市場上的炒賣現象並不十分嚴重，而且整體價位也低於前一個高峰期，但在全球借貸利率水平較低及經濟復蘇帶來的樂觀情緒推動下，未來幾個月市場卻存在過熱風險，政府寧願盡早採取預防措施防止房地產市場過快升溫，而不是等到泡沫形成後才採取更激烈的方法「滅火」。

資料顯示，購買新加坡住宅者除了當地國民外，馬來西亞人是最大買家，佔非國民成交27%，其次是印尼的19%，專家指是與兩國與新加坡在地理上、司法制度上和語言上接近有關。

首創置業總裁唐軍於記者會表示，有關Ａ股上市程序現仍在正常進行中，時間要視乎監管機構而定。

集團副總裁胡衛文表示，目前沒有計劃發行公司債，因為去年已發行五年期共１０億元的公司債，以改善負債結構。

財務總監羅俊補充，集團去年的淨負債比率由１１１％大幅下降至３５％，主要由於去年簽約金額及回款金額增加，以及歸還部分借貸所致，期望今年淨負債維持於７０％以內，主要預期集團將有新增土地儲備，故預期在支付土地額錄升幅，但會盡力維持淨負債於７０％以內。

另外，現時於內地保險公司可以投資於房地產，亦有不少房地產公司成立信託，胡衛文表示，目前正在研究合作機會，但就沒有時間表。酒店業務相對發展借貸業務盈利較低，擬推出酒店業務屬長期安排，但由於黃金地段的價格上升，保險公司亦對有關資產具興趣。

銀行公會主席洪丕正接受本地電台訪問時表示，希望預算案提出建議支持本港人民幣業務發展的策略，包括增加人民幣存款和產品，擴闊人民幣結算貿易額等。

另外，他認為，本港擁有天時、地利、人和發展人民幣離岸結算中心。

對於銀行業發展，洪丕正指出，今年銀行業經營環境仍具挑戰，預料息差收窄壓力持續。本港樓市仍然健康，上季樓按平均最多只借出６２％，並無出現過度借貸。

此外，洪丕正又指，歐元區個別國家債務危機，反映當地經濟尚未真正穩健復甦，但相信今次只是２００８年「金融海嘯」的餘波，不會引發新一輪金融危機。

2009年全球政策激勵，各國經濟順利走出困境，2010年是否順勢而上？瑞銀財富管理和瑞銀首席經濟學家賀安卓（Andreas Hofert）日前在專訪中表示，2010年會持續去年全球經濟和金融市場的顯著復蘇，然而，2010年仍將面臨一些危機：如今年下半年商業周期可能經歷回調，以及各國央行或逐步行使「退出」策略等。

美生活模式巨變 前景不樂觀

賀安卓說，08年金融海嘯導致了工業國家60年來最大幅度的衰退，美國工業生產一度按年倒退20%，但奧巴馬的新一輪刺激政策很難實現，美國不容樂觀，靠借貸的生活模式已被顛覆，預期今年下半年起的10年，美國GDP增長會維持2％至2.5%的增長，較過去近30年3％至3.5%的年增幅為低，實難寄望美國經濟短期能有起色。

指中國房產泡沫日益明顯

賀安卓認為，美元弱勢將持續很長一段時間，美元借貸風險加大。此外，較一年前，全球股市的市值吸引力已降低；對加息的預期會拖累股市表現，但估計，新興市場的增長速度較快，並可帶來更高的回報。

賀安卓引用數據說，一場海嘯使發達國家的房地產泡沫，完成了徹底的借貸校正，相對而言，中國的房地產泡沫日益明顯，幸好中國政府經已意識到問題，並開始行動起來。

萬事達卡亞太區首席經濟顧問王月魂出席簡布會時表示，目前按揭貸款佔銀行整體貸款比率僅１７％，遠低於美國的５６％，更有兩成住宅物業買家選擇全數現金付款，反映內地的資產上升主要由儲蓄推動，相信並無泡沫現象。

他指出，內地的高儲蓄率一直被指為妨礙個人消費借貸增長的主要因素。王月魂指，有研究顯示，中央每增加一元的社會福利開支，會刺激居民減少兩元儲蓄。０９年中央於醫療及教育方面開支已增加逾５０％，相信隨著未來會長期持續加大社會福利投入，內地的個人消費會長期上升。

萬事達卡亞太區首席經濟顧問王月魂出席簡布會時表示，預期今年本港經濟會增長5.2%，內地增長10.2%。

被問及本港經濟由負增長短期內改為增長超過5%，是否主要由於政府刺激措施推動，他回應指，香港屬開放型經濟體，增長無可能單靠政府開支推動，相信增長會來自中國經濟迅速上升。

談及內地經濟時，他指，銀行借貸增長放緩屬正常現象，主要由於借貸款會分為數年投入經濟逐步反映。

陳小姐和男友希望在兩年後置業及結婚，他們計劃購入300萬元的單位。可是，在計算他們的收支後，發現他們每月僅餘1.4萬元儲蓄，難以在兩年內儲夠置業首期，以及在置業後維持每月按揭供款，故建議他們重新釐定置業目標，必要時降低對自己首次置業的要求，或想辦法增加財富，以達致理財目標。

陳小姐表示希望購入價值300萬元的物業。假設物業價值以每年5%的幅度上升，並假設陳小姐承做九成樓按，還款期25年，借貸息率為3.5厘，則在兩年後，她需要有約33萬元的置業首期，以後並需每月償還1.49萬元之樓按。

可是，根據陳小姐提供的資料，在扣除每月開支後，她和男友每月的儲蓄僅得1.4萬元，即使假設人工及每月剩餘以每年3%（假設通脹）的速度上升，兩年後的每月儲蓄，亦僅升值至1.485萬元，不僅不足以應付每月的供樓預算，亦使他們難以騰出額外資金為退休籌謀。因此，筆者建議她調整一下置業的預算，並延長目標的達成期間，以免將理財預算訂得太緊。

建議推遲一年置業結婚

筆者建議陳小姐將置業和結婚目標推遲一年，並將目標樓價重新釐定在現值270萬元。如按照前述之假設，倘樓價每年升值5%，3年後約值312.56萬元，即需付首期31.26萬元；結婚開支假設為現值20萬元，以通脹3%計算，在3年後約需21.85萬元之結婚資本，加上計及20萬元之印花稅、律師費和裝修費等置業開支，陳小姐在3年後約需73.11萬元之資金，去應付結婚和置業的需要。

根據上述假設，陳小姐每月之樓按供款約為1.41萬元。倘陳小姐和男友的工資隨通脹上升，並假設年通脹率為3%，則在3年後，她倆之每月剩餘約為1.53萬元。換句話說，在供樓後，仍有約1200元（1.53萬元減1.41萬元）之盈餘作其他投資用途。

新增投資組合 爭取8%年回報

至於31.26萬元之置業首期，可透過現有之儲備、股票組合和每月儲蓄籌備。假設26萬元（4萬元+12萬元+10萬元）之儲備和股票組合，每年投資回報為8%，則在3年後，約值32.75萬元。建議陳小姐將每月1.4萬元之儲蓄，開展一個全新的月供基金計劃，爭取8%之年回報，在3年後約值56.75萬元。綜合以上計算，陳小姐在3年後將有投資回報連本金89.5萬元，在扣除73.11萬元之結婚及置業預算後，尚有約16.4萬元留作應急儲備。

筆者建議陳小姐將1.4萬元，分別投資30%於金磚四國基金、20%於商品基金、35%於環球債券基金和15%於對冲基金，目標爭取8%之投資回報。揀選金磚四國，是因為其借貸水平健康和外匯儲備豐厚，加上經濟增長動力亦較佳，投資前景備受看好。此外，在投資組合中加入環球債券基金，目的在爭取較為平穩的息率回報；商品基金則有對抗通脹的作用；而對冲基金的投資目標，在於爭取絕對回報，有助平衡投資組合風險。

退休前要準備994萬

陳小姐在來信中，只提及結婚和置業的目標，並表明沒有生兒育女的打算，但相信在安家後，退休將會是她倆要面對的主要問題。而在計及每月開支（包括樓按供款）後，估計陳小姐每月尚餘約1200元之儲蓄，建議她建立新的月供基金計劃，以為退休籌謀。

假設上述月供投資年回報為12%，在投資開始後的第25年，約可得225.5萬元，但上述開支還未足夠應付退休開支。倘在退休之時，每月開支為5萬元（已計及通脹因素），以退休後投資年回報5%及年通脹率3%計算，假設退休後需維持20年之生活，則在退休時約需994萬元。因此，上述之預算並不足夠。

定期檢討投資組合

不足之地方冀以強積金補助。假設陳小姐和男友之每月強積金供款各1,000元，供款期為40年，投資年回報為10%，則在40年後，強積金之累算權益，約為1,250萬元。此外，隨著工資上調和陳小姐完成償還學生借貸款，估計每月儲蓄有望增加，可以進一步為退休籌謀。

由於上述之數據僅為假設，而將來之現金流亦難以準確評估，故筆者建議陳小姐和男友定期檢討投資組合，以調整理財目標，以及評估投資回報是否符合預期。此外，來信亦沒有仔細劃分不同的開支細節，筆者難以作出詳細的分析，倘現時的儲蓄水平難以令陳小姐盡早達成理財目標，他們或要考慮進一步節流的方法。