瑞銀執行董事王震宇昨日出席經濟論壇時指出，在私人樓宇供應緊絀、高通脹及低息的前提下，資金將繼續流入本地樓市，預料今年反映樓價的中原城市領先指數將升至100，貼近97年樓市高峰，至2012年底指數將會漲至120水平，意味著屆時樓價將比現水平高33%。

王震宇解釋，現時租金收益差（即回報率減去按揭息率）為2.11厘，即使按揭息率將會上升2厘至3.5厘，至2012年底租金收益差僅為負0.63厘，仍遠高於97年的水平，反映樓價基本因素仍然向好。加上內地富豪數量近年急速增長，他們投資本地樓市的熱情只會有增無減，成為另一支撐樓市的力量。

王震宇估計，若指數升至100，政府將因強大政治壓力，再次出招調控樓市。但王抨擊，政府去年11月推出的「額外印花稅」效力不大，甚至會增加業主在跌市面對之風險。王說，要解決樓市問題，最理想的做法是港元跟美元脫鈎，爭取貨幣自主權，讓港元自由浮動。不過，他料脫鈎短期內難以成事，建議政府盡快推出4萬個私人樓宇單位，令發展商會加快推售單位，解決現時供應緊絀的困局。

景順首席經濟師祈連活預期，美國聯邦基準利率仍會持續低企，最快要到2012年始加息，與美元掛鈎的港元，利率也會處於低水平，增加投資者置業的誘因，令政府在樓價趨升的問題上持續受壓。

祈連活續指出，由於香港不能控制匯率及利率，亦不能壓制資金進出，故只能透過行政措施調控樓價，如去年11月推出的額外徵收印花稅和控制按揭成數。他預料，今年將繼續有類似政策出台。另外，鑑於亞洲借貸槓桿呈向上趨勢，故他認為，除樓價外，當局亦要關注市民是否過度借貸，以減低樓價下跌時的潛在風險，避免重現97年借貸過高的後果。

西班牙銀行業健康再響警號，消息人士稱西班牙政府計劃再對陷入困境的儲蓄銀行注資數十億計歐元，同時強制他們採用更透明的借貸運作模式。這一做法意味西班牙之前解決銀行問題的努力落空。儲蓄銀行資產佔西班牙銀行業總資產逾四成，其命運既掀動西班牙金融業安危，亦間接影響歐元。

《華爾街日報》昨引述消息人士報道，西班牙政府官員正制訂計劃，希望最終集資300億歐元（3140億港元）助被稱為「cajas」的儲蓄銀行紓困，第一步行動將是在數日內發行30億歐元的債券。政府希望透過一系列的注資，平息投資者對cajas的焦慮。

cajas可謂西班牙在說服投資者該國的財政狀况穩定時的一根刺。評級機構穆迪上月考慮降低西班牙評級，也是因為擔心cajas不能自行籌措資金，並需要政府救助。

西班牙政府增強投資者對cajas信心的措施，便是簡化其複雜的結構，使他們和傳統銀行更相似。cajas長久以來的股權和管理結構十分混亂，財務狀况的披露也遠遠低於其他銀行。他們的董事局包括地方政界人士、工會、客戶、甚至天主教神父，其中許多人不願意放棄對貸款決定的影響力。

現時cajas的資產總額為1.3萬億歐元，佔西班牙銀行資產總額的42%。cajas一向實施自由借貸，但隨著該國房價持續上漲10年之後泡沫爆破，許多機構持有數十億的不良貸款，損失沉重。西班牙政府去年迫使cajas進行一連串的合併，把其數量由45減至17，但cajas繁冗龐大的架構依然存在，嚇跑投資者。展望將來，知情人士指，當局希望迫使cajas自己改革，精簡管理架構。

對西班牙政府來說，為cajas籌集任何新資金均存在風險，因為它超越了西班牙現有財政需求。經濟學家估計，西班牙政府今年單為應付赤字及回購到期債務而需借貸的款項，便達1250億歐元。

除了西班牙外，希臘與愛爾蘭債務問題亦重新受關注。德國《金融時報》昨報道，歐元區國家正考慮制訂計劃，讓希臘與愛爾蘭可以透過歐洲金融穩定機制（EFSF）注銷部分債務負擔。德國《時代》周刊周三亦稱，德國政府正考慮利用EFSF助希臘政府還債，但德國財政部迅速否認這一報道。不過，德國政府經濟顧問費爾德（Lars Feld）在接受德國《商報》訪問時指出，德國應預留資金，為希臘違約做好準備。

信貸危機爆發期間，美國銀行業貸款業務幾乎停頓，隨著經濟加快復蘇，銀行借貸標準亦開始放寬，銀行新造借貸需求增長，美國銀行業正在擴大消費貸款業務。摩根大通上周五公布第4季度盈利躍升47%，並且透露由去年9月底始，總借貸增長6%，而信用卡消費業務兩年來首見增長。

美國消費者較兩年前更願意刷卡購物，按年度計使用信用卡消費升一成。摩根大通是美國第2大資產銀行，第4季度發出340萬張新卡，相對一年前同期升4%。摩根大通主席戴蒙說，消費者的購物慾愈來愈強，但同時要承認很多美國人仍在努力儲錢還債。

摩根大通盈利急升，對消費者及企業貸款市場樂觀，刺激上周五美股攀升，道指升至2008年6月來最高位，包括摩根大通的道指升55.48點，報收11787.28點，整周升近一成。據摩根大通主席戴蒙表示，部分大銀行企業借貸活動已經反彈，但由於高失業率、房屋斷供問題，導致很多美國人深陷債務泥濘，拖累消費者借貸業務落後於企業借貸。

美國經濟增長正在重拾動力，商務部最新報告顯示，消費者開支連續6個月增長，意味銀行家更加積極爭取新貸款，特別是對擁有良好信貸歷史的借款人，分析員預期這對經濟大部分環節都有好處，例如汽車代理商、零售商及住宅建築商。

論售樓表現，華潤置地（1109）暫時與萬科和中國海外仍有差距，但集團施工面積將會高達500萬平米，銷售力度亦不斷加強，未來兩年表現勢必急起直追。再者，潤地背靠華潤集團，以及高速增長的投資物業組合，令中長線發展無往而不利。

潤地上半年核心盈利升2.4倍至19.7億元，物業銷售毛利率由2009年上、下半年的34.7%和34.1%，擴闊至38.5%；投資物業租金收入增長24%至7.49億元，邊際利潤達到83%，表現不俗。

售樓表現亦穩步向好。截至2010年6月底止，潤地才錄得不足73億元合同銷售，表現令人失望；但到12月19日止，合同銷售額已升至213億元，情况大為好轉，反映開發和銷售力度加強，而平均每平米售價約1萬元，均價未見下跌趨勢，則更令人鼓舞。

此外，潤地背靠母公司具備兩大優勢：一是可輕易取得優質地段地皮，另一是財務成本低。潤地旗下土儲質素極為優質，絕大部分處於當地的黃金高級地段，就以今年上半年銷售的25個項目之中，多達16個項目每平米均價高於1萬元人民幣，其中8個樓盤更逾2萬元，質素之佳可見一斑。10年9月，又宣布向母公司華潤集團收購海南石梅灣、武漢橡樹灣及蘇州昆山等項目。項目資產淨值為88.75億元，作價則為79億元，折讓達10%，交易可提高潤地每股資產淨值，今後在注資方面仍可憧憬。

另外，中央去年起嚴格限制新增貸款，但潤地中期業績顯示，淨借貸額仍能大增逾100億元，可見取得貸款毫無難度，參考德銀報告，潤地的借貸成本不足3厘。擁有又廉又多的銀行貸款，在資本密集型的地產行業自然無往而不利。再者，華潤系剛公成功通過系內融資安排，面對中央可能收緊貨幣政策，此舉無疑可提高潤地在融資方面的彈性，在業內更具競爭力。

更重要的是，潤地是少數積極建立投資物業組合的內房股，上半年租金收入達7.49億元，規模已經不小，德銀更指未來數年續有新商廈、商場落成，租金收入將保持30%增長，在該行的資產淨值估計中，投資物業更佔達40%。這個發展方向，短線回報相對較低，但坐享每年升值和租金增長，3至5年後威力便會顯現，宜逢低吸納。

特首曾蔭權於今年《施政報告》中宣布推出「置安心」計劃，盼解決夾心階層置業難的問題，但各政黨仍然要求政府復建居屋，行政會議成員、工聯會會長鄭耀棠昨日在報章撰文，建議政府興建「夾心公屋」，提高公營房屋的比例，惠及中下階層。

鄭耀棠在文中指出，現時香港的樓價動不動以百萬元計，實在不合情理，認為「低下階層薪金微薄，買樓難於上青天」，而公屋租金低廉，雖然為上佳選擇，但入息上限設於7440元，批評「難道政府以為工資高於7440元的打工仔，便足以購買房屋嗎？」

他舉例指出，一個月薪約1萬元的大學生，在無消費娛樂、突發開支的情况下，每年都只能儲到7.2萬元，換言之需要8年才能負擔數十萬元首期，但即使如此，日後供款也會因為佔了入息一半，未必獲得銀行借貸。

租金高於公屋低於私樓

鄭耀棠建議，政府為市民推出夾心階層公屋，由政府出資興建，以高於一般公屋、但低於私人物業的價格租予夾心階層，以紓緩他們的住房壓力。除鄭耀棠外，有政黨亦曾經建議類似計劃，例如民建聯建議興建「中產公屋」，自由黨曾倡議「流轉公屋」，讓不符公屋申請、但未能置業的市民申請。