溫州中小企業發展促進會會長周德文，被稱為「溫州民間資本代言人」，他認為，溫州人愛買樓是不爭事實，買樓團更可細分為「炒樓團」及「購房團」，炒樓團顧名思義，團友多數短炒；購房團團友則多是長線投資或自住。至於哪些人參加什麼團？每取決於各人身處在「資本金字塔」哪一階層。

「概括而言，投資樓市的溫州人大約分為3類，居於金字塔『頂層』是大企業家，身家豐厚，買樓投資只是副業，或出於攀比心態，故特別喜歡豪宅；他們約佔全部溫州投資（樓市）客戶的5%，來香港買樓的也主要是他們。」

四分一民間資金投資房產

至於「中底層」這兩類溫州客，之所以較少在香港出現，據了解主要考慮資金流問題。香港的投資移民要求，申請者須至少有650萬港元投資在香港半年或以上，對於以短炒投機為主的散戶而言，半年未免太長。

人民銀行溫州支行副行長周松山上月指出，溫州目前民間資金估計有4898億元（人民幣．下同），但周德文聲稱，溫州民間資金已達8000多億元，其中起碼有2000億投放在房地產市場。而溫州人喜歡投資樓市，與其寬鬆借貸環境不無關係。據人行溫州支行調查，溫州民間借貸（非銀行體系放出的貸款）規模約為800億元。

避銀行嚴批 寧取高息貸款

溫州銀行營業部一名經理便向本報記者表示，按現行國家規定，銀行按揭成數受限制，若向擔保公司借貸，加上物業或企業抵押，才有可能做到百分百貸款額，只是年息達到30厘。

周德文則指出，雖然擔保公司息口很高，但審批較銀行寬鬆，故受到部分炒家喜愛。

「正面」信貸資料庫只是一種說法，因為每一宗按揭都是一筆負債，累積下來猶如「雪球」，好景時利潤愈滾愈大，崩潰時毋庸多言，九七過後的香港及次按爆煲的美國均是活生生的例子。雖然八、九十年代借九成按揭之路已行不通，但泡沫膨脹的速度不減當年，前車之鑑豈能忘。

金管局早前已發出指引，以借貸人供款負擔不能超過五成入息為上限。既然「上車人士」要受此限，炒家卻可鑽銀行業的漏洞，在不同銀行承做不同物業按揭，甚至遠超個人供款能力，對真正置業者而言甚不公平。按揭正面信貸資料庫可堵塞有關漏洞，讓一些炒家無所遁形。

不過，新例雖可令炒家持有的物業資料在借款銀行之間曝光，但僅對「小炒家」有效，大炒家狡兔三窟，可利用離岸公司等其他途徑隱瞞身份；惟按揭資料庫若能隔阻了一批實力不足、圖渾水摸魚的投機者，銀行自保之餘，亦免得小炒家遭大浪淹沒。

樓市炒風催生泡沫，惡性通脹山雨欲來，許多港人為免銀紙貶值而加入炒股炒樓行列；負利率是毒瘤，持有「磚頭」保值是正常但未必是正確的思維，因為經濟正處於復甦與再衰退的邊緣，滯脹的惡果是樓價亦會被拖低。

各地均以限制投機、助置業人士上車作為手段，中國內地甚至限制購買第三套房，但小投資者受低成本、高回報的誘惑，許多抱有「博一博」的心態，例如將本身已經供斷的物業出售套現，用作首期購買第三、四個單位，達到「槓桿化」的目的，其每個單位都沒有超出供款與收入比率上限，但實際上指引形同虛設。

現時要隱瞞持有物業的資料並不是難事，技巧及方法也非秘密，然後盡借樓按賺快錢，改為放租亦可以利用租金供樓，癥結在於銀行同業拆息主導的按揭貸款息率過低，金管局在報告中已提示過有關風險，但奈何銀行界的競爭激烈，結果仍是低息搶客，與短線炒家一樣都是追逐眼前近利。

政府的調控樓市措施黔驢技窮，本月的施政報告已不寄予厚望；用市場力量調節，往往勝過政府的強硬措施。目前銀行根本無法知道借貸人的總樓按供款多少，但當借款人的物業資料悉數公開，銀行容易識別借貸人的財務狀況虛實，自然在批出按揭貸款時更為審慎，或者要求更高的息率。

這批「槓桿投資者」難免成為日後「落雨收遮」的對象，但愈早揭發才能防患於未然，炒家的資金來源及早截斷，方是控制炒風之道。

美聯儲局議息聲明透露準備入市玄機，市場推測快將有行動，美債市場亦反映一些跡象，十年期美債價格已經連升四天，為六月以來最長升勢，投資者估計美聯儲局不久就會進場買美債，分析指若果該局成為美債大買家，美債後市看升。

美債價格持續攀升，債息下滑，債市氣氛配合美聯儲局議息聲明，聯儲局的聲明說明，在必要時推行更多寬鬆政策，支持經濟復蘇。事實上，聯儲局9月22日已買入由2013年3月至2014年4月到期的美債，以維持借貸成本處於低位。美國十年期國債連升4天，創六月以來最長升勢，交易員揣測聯儲局快將擴大購買美債規模。債市交易員表示，聯儲局的聲明透露擴大購買資產計劃，如果聯儲局成為美債最大買家，美國國債市場後市看高一線。

據BG Cantor Market數據，紐約市場十年期債息一度跌2個點子，或0.02個百分點，跌至2.56厘，而在2020年8月到期美債價格則升5/32，升至100 19/32。兩年期債息一度升1個點子至0.43厘，三十年債息一度跌4個點子至3.74厘。

雖然聯儲局準備入市買資產，但哈佛大學經濟學教授費德斯坦則唱反調，他說即使聯儲局擴大購買借貸債券規模，對刺激美國經濟增長效用不大。費德斯坦身兼美國國家經濟研究局（NBER）委員，他接受彭博訪問時說，當前經濟狀況處於一種等候狀態，美國經濟再陷衰退機會有三成。費德斯坦表示，美國GDP增長遂季減緩，經濟正在放緩，目前有不少利淡借貸因素阻撓經濟穩定復蘇，縱然聯儲局將採取更寬鬆政策，不過估計效果有限。

由於投資者相信聯儲局將會向市場注入更多資金，再加上美國房屋價格持續下跌，美債信用掉期合約（CDS）價格一度升至近六周高位。據CMA數據顯示，美債CDS曾經升1.7點至49.4，升勢是近三周來最凌厲。投資者推測聯儲局最快十一月再買資產，分析員指出，美債CDS交投與黃金及美元同步擴大，美國是有意抑制美元匯價，而美國借貸債務水平超過可以償還地步，這亦是美債CDS價格上升原因。聯儲局議息後透露有意進一步放寬政策，一度拖累美元兌歐元下跌1%至1.3393，美元兌日圓由85.09跌至84.53。分析員表示，關注到美國經濟增長放慢，黃金頻創高位，加深美元下滑壓力，投資者正尋找其他投資工具爭取更大回報。

十年樹木，百年樹人。雖然港府已推行十二年免費教育，惟因教科書等雜項開支年年加價，成為許多家長揮之不去的沉重負擔。消委會調查發現，今年度的中學平均購書開支高達二千多元，較去年上漲百分之六點九，其中中五年級的教科書加幅尤為顯著，竟比去年上升超過五成。

教育局解釋，中五書費激增是因為新學制下中五生不用參加會考，學習時數大增、課本內容與篇幅增多所致。其實，即使撇除中五書費大幅上漲不說，中學教科書的整體漲幅仍是遠遠高於通脹水平。對於基層家庭來說，二千多元書費開支絕非小數目，特別是那些不只一個孩子上學的家庭，負擔不可謂不重。早前有社區組織訪問百多個基層家庭，發現他們為了支付孩子的教育支出，往往要扭盡六壬，煞費苦心，其中有一個月入六千多元的受訪家庭，單是四名子女的開學使費便超過一萬元，只好四處借貸渡此難關。市民收入不增，書費卻是年年增，類似情形比比皆是。

當然，書商總能為加價找出各式各樣的理由，諸如改版、通脹、紙價及人工上漲等等。但事實上，上述理由實有不少值得質疑，正如有人指出，教科書的最大作用在於傳播知識，課程大綱甚少改動，根本沒有必要年年改版，而教科書使用期不過一年，更沒有必要使用如此精美的紙張印刷。

書商賺到盡，提供的服務卻是「有口皆悲」。每年開學，總能看到學生和家長四處借貸撲書的狼狽場面，尤其是今年新學制下，書商為了控制印量，一再延誤交貨，甚至拒絕為末代預科生印製課本。出版商一味追求低成本、高利潤，完全沒把學生利益放在眼內，有書店東主明言，「未見過有人一次過買齊書」。

順應資訊科技發展的潮流，歐美、新加坡、台灣等地近年積極提倡電子書本，美國加州去年亦率先在高中數學及科學兩科試用電子課本，代替傳統的紙製課本，預計每年可節省數百萬美元教科書開支。事實上，改用電子課本，既可減輕書費負擔，又可讓學生卸下沉重書包，提升電腦應用水平，更可達到環保目的，可說是百利而無一害。

在香港，教育當局早於○四年已提出電子書包計劃，並於○八年成立「檢討教科書委員會」，聲稱重點研究電子課本。可惜說時天下無敵，做時無能為力，多年下來，所謂電子課本仍是聞聲不見影，其中最主要的原因就是港府與學校都不願承擔相關成本，你推我讓，整項計劃隨時胎死腹中。令人不解的是，港府不是沒有財力，也不是沒有人力和物力，為何說到實施電子課本，就忽然變得斤斤計較，瞻前顧後？

退一步說，即使電子課本一時半刻未能落實，參考外國做法，港府亦可統一協調教科書的編製、印刷、發售，這樣便可以大大減輕學生的經濟負擔。

古人說：「書中自有黃金屋，書中自有顏如玉。」而今香港，電子課本落實無期，教科書年年加價，書中沒有顏如玉，只有大包袱，既是學生肩上的大包袱，更是家長經濟上的大包袱。未知這個沉重包袱，還要等到哪一天才能放下來？

瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬表示，美國聯準會的量化寬鬆政策，使亞洲當局控制房價努力泡湯。

陶冬表示，中國、台灣、香港、新加坡等國家政府打壓房價的努力，全因聯準會主席柏南克的寬鬆政策宣示而破功。柏南克在上星期舉行的各國央行官員會議中指出，儘管美國經濟步向二次衰退的機會不大，但在必要時刻，聯準會將出手救經濟，顯示實施量化寬鬆政策的決心，資金流動性過剩成為「常態化」。

陶冬指出，量化寬鬆政策無助美國經濟成長，卻直接刺激了亞洲房地產市場，因亞洲金融體系沒有受到金融危機的實質打擊，各國都有高儲蓄率、資金苦無出路的問題，加上利率創歷史低點，買房比租房划算，亞洲銀行的儲蓄流進房市，驅使房價節節高升。他強調，美國需要的是提升銀行借貸信心，不是資金重回債券市場的寬鬆措施，否則再多的資金無法流向企業或消費者，也無法刺激經濟。

本週新加坡政府加入亞洲各國的打房行列，新加坡政府表示，對三年內轉售的房屋課徵三％的稅，比先前的一年期限更加嚴格；第二套房最低頭期款比率，也由購買價的二十％增至三十％。

上個月中香港訂出「收支比」措施，規定每月房貸的還款金額不得超過收入的五成，同時調降房貸成數，可惜當局打房的手段無效，豪宅價格屢創新高，顯示各國政府三令五申、頻頻出手打房，依舊不敵亞洲充裕資金推升房價的力道。